"프리미엄이 5000만 원인데 1000만 원에 실거래신고를 하자고 합니다. 어떻게 해야 할까요? 실거주 목적으로 알아보는 중인데 매물이 없어 고민입니다."
최근 지방 소도시에서 내 집 마련을 위해 K아파트 분양권을 알아보던 A씨는 공인중개사로부터 '피'(P, 프리미엄)가 5000만 원인데 1000만 원에 실거래신고를 하자는 다운 거래 제안을 받았다.
A씨의 사례에서 보듯 최근 아파트 분양권시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 현 정부 들어 아파트 가격이 급상승하자 아파트 분양가 규제조치가 취해졌고 이로 인해 청약과열 현상이 나타났다. 청약과열로 인해 아파트 분양 당첨 가능성이 희박해지자 A씨 같은 실수요자들조차 내 집 마련을 위해 프리미엄을 주고서라도 분양권을 사려고 나서게 된 것이다.
K아파트의 경우 분양권 전매제한이 풀리자마자 외지 투자자들이 몰리면서 분양권 매물을 싹쓸이하는 바람에 프리미엄이 치솟고 매물이 품귀 현상을 보였다. A씨는 엄청난 프리미엄을 주면서까지 분양권을 매입해야 하는지, 게다가 매도자의 요구대로 다운계약서를 작성해야 하는지, 나중에 세금 문제에 있어서 불이익은 없는지 등을 걱정하며 필자에게 세무상담을 의뢰해왔다.
만일 A씨가 다운계약서를 작성한 사실이 추후 세무조사과정에서 밝혀지면 어떤 불이익을 받을까. A씨의 경우 추후 해당 아파트로 1세대1주택 비과세요건을 충족해 양도할 경우 비과세적용이 배제돼 양도소득세를 추징당하는 엄청난 불이익을 받게 된다.
왜냐하면 소득세법 제91조에는 "거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세 비과세를 배제한다"고 규정돼 있기 때문이다. 별다른 생각 없이 작성한 다운계약서가 빌미가 돼 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 엄청난 세금폭탄을 맞게 되는 것이다.
이뿐만이 아니다. A씨가 작성한 다운계약서가 세무조사 과정에서 발각되는 경우에는 취득가액의 5% 이하 또는 취득세의 3배 이하 과태료까지 부담해야 한다. 매도자의 경우에도 다운금액에 대해 신고불성실가산세(40%)와 납부불성실가산세가 부과되고 5% 범위 내에서 과태료도 부과된다. 그리고 다운거래를 중개한 공인중개사는 2000만 원 이하의 과태료와 영업정지 또는 등록취소의 불이익까지 받게 된다.
그렇다면 매도자와 매수자 그리고 다운 거래를 중개한 공인중개사는 왜 엄청난 불이익을 받게 될 다운계약서를 작성하려고 하는 것일까. 종전에는 조정대상지역 내 분양권이거나 보유 기간이 1년 미만인 분양권의 경우 50%, 2년 미만이면 40%의 세율을 적용하고 이외의 경우에는 기본세율을 적용했었다. 그러나 강화된 개정 세법에 따라 올해 6월 1일 이후 양도되는 분양권은 지역을 불문하고 60% 세율을 적용하고 보유 기간이 1년 미만이면 70% 세율을 적용한다.
공인중개사 B씨는 "이렇게 양도세율이 뛰면서 분양권 매도인들이 매수인에게 양도세를 대신 납부하라고 요구하기 시작했다"며 "상황이 이렇게 되자 매수인들이 먼저 매도자에게 '다운계약서를 쓰자'고 요구하기도 한다"고 전했다.
매도인 입장에서는 어차피 양도세를 본인이 직접 내지 않으니 다운계약서를 쓰든 안 쓰든 상관없다. 매수인도 다운계약서를 써서 매매가를 낮게 신고하면 매도자를 대신해서 부담해야 할 양도세를 덜 낼 수 있어 이득이라고 여기며 다운계약서 작성이 성사되는 것이다.
B씨는 "다운계약서 작성이 매수인에게 불리한 조건임에도 불구하고 입주 후 아파트값이 오를 것이라 보고 분양권을 사겠다는 사람이 오히려 줄을 서고 있다"고 말했다. 이렇게 매도자와 매수자의 이해관계가 맞아떨어지면서 최근 분양권 매매거래 시 다운계약서를 작성하는 경우가 빈번하게 발생하는 것이다.
그러나 A씨의 사례에서 보듯 다운계약서 작성으로 취할 수 있는 당장 이익보다 불이익이 훨씬 크다는 점을 반드시 명심해야 한다. 다운 거래의 유혹을 물리치고 거래 실질에 맞게 세금신고를 하는 것이 추후 세금폭탄을 피할 수 있는 최선의 방법이다.
이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표
덧붙이는 글 | 이 기사는 고양신문에도 실립니다.