'주거 안정'은 국민의 기본권적인 국가의 필수 정책 과제이다. 2022년 3·9대통령선거를 코앞에 둔 현재 여야 정당의 최대 과제는 4년째 폭등하고 있는 서울·수도권·대도시 아파트값의 하향 안정일 것이다.
주택가격 안정을 위한 정부의 부동산시장 개입 정책은 1970년대 말부터 시작되었다. 아파트 등 주택가격이 폭등하면 신도시를 건설하여 공급을 확대하고 양도세 등 조세를 동원하여 주택가격 안정 정책을 펼쳐왔다.
문재인 정부 4년여간 서울·수도권의 아파트값은 폭등을 계속하여 곱절 수준으로 올랐다, 26차례에 걸친 아파트값 안정 대책을 내놓았지만 방 3개짜리 국민 평형 아파트가 4년여 사이에 10억원 정도씩 오른 곳도 적지 않다.
단독주택-빌라 등 주택가격을 선도하는 아파트값을 적정 수준으로 상승을 억제하기 위해 '아파트값 공(公)개념'이 시급한 국면까지 왔다.
국민들의 주거 안정 기본권 차원에서 '전국 아파트값 연간 상승률 한도 국가공시제'를 검토할 필요가 있다. 양도세라는 강력한 국가의 무기를 효율적으로 활용하는 방안이다.
중앙정부가 전국 아파트값 연간 상승률 한도를 정해서 발표하고 이를 넘는 아파트매매에 대해서는 매도인이 1가구 1주택 양도세 면제-감면 조건을 갖췄다고 해도 이 혜택을 박탈하고, 일반 상가건물 양도세율을 적용하는 등 양도세를 중과하는 것이다. 물론 연간 아파트값 상승률 한도를 넘는 금액의 매매 계약은 법으로 막지 않으니 얼마든지 가능하다.
이에 더해 다주택자가 직전 연도 말 평균거래 가격, 즉 국가공시 아파트값 상한율 책정 기준 가격 이하로 아파트를 매도하면 현행 다주택자 아파트 매도 양도세 중과 세율을 대폭 하향 완화해주는 것이다. 이렇게 하면 다주택 소유자들이 아파트를 팔고 싶어도 양도세 중과로 팔지 않고 어쩔 수 없이 보유하여 매물이 잠기는 현상을 막을 수 있어 폭등한 아파트값 하향 안정에 기여할 수 있을 것이다.
예를 들어 직전 연도의 소비자물가상승률의 배를 연간 전국아파트값 상승률 한도로 정한다고 할 경우, 전년도 전국소비자물가상승률이 3%였다면 연간 전국아파트값 상승률 한도는 6%가 되는 구조이다. 즉 매년 12월 말에 가장 가까운 시점의 같은 아파트, 같은 평형, 비슷한 층별 거래 사례 금액 또는 중위가격 등을 아파트 매매가격의 기준으로 삼아 그 연말 가격의 6%가 다음 연도 연간 전국아파트값 상승률 한도가 되는 것이다. 세부적인 기준은 법과 그 시행령으로 정하면 된다.
주거용 주택 중 주택가격 선도력이 강한 아파트값에 한정해서 적용하면 충분히 전국적인 관리가 가능하다. 편법으로 매매자 간 웃돈이 오가는 것도 충분히 색출할 방법을 만들 수 있고, 이 제도가 강력하게 시행되면 매수인이 계약서 금액 외에 웃돈을 주는 행태가 발생할 가능성 자체가 매우 낮다. 왜냐면 웃돈을 요구하는 매도인의 매물을 안사면 되고, 웃돈거래 담합에 대해서는 부동산 당국에 고발을 유도하는 방법을 강구하면 된다.
지인 간의 담합매매 등 각종 부작용을 예방하기 위해 아파트 매물에 한정해서 개업중개사 사무소 2곳 이상에 공개적으로 매물을 내놓게 하는 등 보완책을 강구하면 된다.
아파트값 공개념 차원의 이런 방안에 대해 "자유시장 경제질서 위반"이라는 비판이 제기될 수도 있지만 직전 연도 소비자물가상승률 이상의 아파트값 연간 상승을 보장하는데 현재의 아파트 소유 국민들도 그다지 반대하지는 않을 것이다. 이 제도를 효율적으로 이용하면 혹시 전개될 수도 있는 폭등한 서울·수도권 아파트값의 급격한 폭락사태도 예방하는 완충장치의 역할도 할 수 있을 것이다.