세입자에게 전세보증금은 전 재산이나 다름없을 것입니다. 물론 돈 많은 부유층이 세입자로 사는 경우도 없지 않으나, 대부분의 서민들은 치솟는 전세가격을 맞추기 위해 2년 동안 열심히 일해서 모은 목돈을 오른 전세값을 채우는 데 모두 쏟아붓습니다.
만약 그렇게 겨우 돈을 맞춰 어느 정도 마음에 드는 집으로 전세를 들어왔다고 한시름 놓았는데 갑자기 예기치 못한 상황에 직면해서 한순간에 자신의 피같은 임차보증금을 모두 날린다면 어떨까요? 아마도 하늘이 무너져 버리는 기분일 겁니다.
요즘 여러 미디어 매체를 통해 보증금 한푼 못 받고 살던 집에서 쫓겨난 사람들의 이야기가 알려져서일까요. 사람들은 임대차계약을 할 때 부동산중개업소를 통해 들어갈 집의 등기부등본 확인하고 주민센터에 가서 전입신고도 하고 확정일자도 받습니다.
그런데 왜 세입자들은 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 할까요? 도대체 전입신고와 확정일자를 받는다는 의미가 무엇이길래 서둘러 끝내야 한다고 하는 걸까요? 그렇다면 등기부등본을 확인하고 전입신고와 확정일자를 받으면 무조건 내 임차보증금이 안전한 것일까요?
사실 부동산경매를 공부하기 전까지 저 역시 그 이유를 잘 알지 못했습니다. 그냥 어른들이 시켜서, 또는 부동산중개업소에서 그렇게 해야만 한다고 하니까 그런가보다 하고 막연히 생각만 했었으니까요. 하지만 지금은 그 이유를 분명히 알고 있습니다. 왜 등기부등본을 확인해야 하고 전입신고와 확정일자를 가능한 빨리 받아야 하는지 말이죠.
우선 해당 주택의 등기부등본을 보는 이유는 전세 혹은 월세로 들어가려는 집에 나보다 우선적으로 이 집에 관련된 다른 권리들이 있는지 확인하기 위해서입니다. 어떤 이가 나보다 우선적으로 권리가 있다는 것은, 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 경매로 매각하면서 생긴 자금에서 일정 몫을 우선적으로 가져갈 수 있다는 것을 의미합니다.
그것은 나의 임차보증금 일부를 되돌려 받지 못할 수도 있다는 의미이거나 아니면 아예 받지 못할 수도 있다는 것을 뜻하기도 합니다. 그러니 당연히 임대차계약을 할 때는 등기부등본을 확인해야 하는 것이지요.
흔히 임대차계약시에 은행 근저당이 있는지 없는지를 등기부등본에서 확인하는데 이것이 바로 제가 이야기한 것처럼 등기부등본상에 우선적으로 권리가 있는지를 알아보는 작업이라 할 수 있습니다.
다음은 전입신고입니다. 흔히 '주민등록신고'라고도 하는데요. 임차인(세입자)이 해당 주택의 주소로 이전하고 이사 들어왔다고 신고하는 것입니다. 해당 주택의 등기부등본을 확인했을 때 은행 근저당이나 가압류 등의 권리들이 소멸되어 있거나 아예 없으면 주민센터에 바로 가서 전입신고를 해야합니다. 그렇게 전입신고를 하게 되면 임차인에게 '대항력'이라는 것이 생깁니다.
대항력이라는 것은 해당 주택이 다른 사람에게 양도 되거나 경매에 넘어가 낙찰이 되더라도 새로운 집주인에게 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있는 권리를 주장할 수 있으며,
임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 주택을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 다른 권리가 등기되기 전에 전입신고를 하는 이유는 바로 이 대항력을 얻기 위해서 입니다. 하지만 등기부등본상 이미 다른 권리가 있다면 전입신고를 하더라도 대항력을 얻을 수 없습니다.
확정일자는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 나중에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도로서, 어떤 증서의 작성한 날짜를 법률상으로 인정하는 것을 말합니다. 임차인은 주민센터 등에 임대차계약서를 가지고 가면 그 위에 확정일자를 받을 수 있는데요. 이렇게 확정일자를 받는 이유는 임차인이 '우선변제권'이라는 것을 얻기 위해서 입니다.
우선변제권은 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 그의 권리를 법원에 신고하고
경매절차에 참여해 '후 순위 권리자', '기타 채권자'보다 우선하여 배당 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 전입일자와 확정일자가 존재하면 생기는 권리인데 대항력과는 다르게 선순위 전입신고가 필수적인 요소는 아닙니다.
다만 이렇게 전입일자가 선순위가 아닐 경우, 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 앞선 권리에 대한 배당계산이 끝난 후에 우선변제권을 가진 임차인에게 배당 순서가 돌아갑니다. 그래서 임차인이 자신의 보증금을 온전히 받을 수 있다는 보장은 할 수 없게 됩니다.
따라서 자신의 소중한 보증금을 지키기 위해서 임대차계약시 임차인은 다음과 같은 절차를 밟도록 합니다.
첫째, 등기부등본을 확인하여 등기상 선순위 권리들이 있는지 확인해야 합니다. 선순위 권리들이 없다면 안심하고 계약에 임해도 됩니다.
둘째, 임대차 계약을 하고 나서 바로 전입신고를 합니다. 선순위 전입신고를 하게 되면 대항력이 생기게 되면서 1차적인 보증금보호를 할 수 있습니다.
셋째, 우선변제권을 확보하기 위해 확정일자도 바로 받아 둡니다. 그렇게되면 선순위로 전입신고를 하게 되어 대항력이 생기고, 곧바로 확정일자를 받았으니 우선변제권을 사용함에 있어 다른 권리들 보다도 우선하여 배당받게 되므로 자신의 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.임대차계약 시 상기와 같은 작업을 해 두면 자신의 보증금을 허무하게 빼앗기는 일은 벌어지지 않을 것입니다.