집은 꼭 필요하지만, 살기 위해 사야 하는 것 중 가장 비싸다. 그래서 우리는 매달 월세만으로도 생활고를 겪고, 전세 대출금을 생각하며 직장에서의 모욕을 견딘다. 그러나 지금보다 십년 뒤가 더 불안하다. 이렇게 뼈 빠지게 일해 유지하는 집은 나쁘거나, 썩 좋지도 않으면서 계속 탈이 난다.

대부분의 집주인은 그걸 모른 척 한다. 그래서 '세입자라 쓰고 비적정주거 생존자'라 읽는다. 복지예산은 점점 늘고 있는데 이상하게 여전히 가족 말고는 비빌 언덕이 없어 보이는 2014년의 한국. 한국여성민우회 성평등복지팀에서 비빌 언덕이 없는 비혼여성 10명을 만나 비적정주거 생존자로 살아왔던 집 역사를 인터뷰했다. - 기자 말

'세입자라 쓰고 생존자라 읽는다' 연재기사 가운데 세 번째 기사("너 어디 사는지 안다"는 남자... 죽을 뻔했어요)가 연재된 다음날, 민우회는 한 통의 메일을 받았다. 이 기사에는 집주인이 세금을 덜 내려고 집을 주거용이 아닌 사무용으로 신고해 놓은 탓에 전입신고를 하지 못했던 하윤의 사연이 실려있었다. 메일 내용은 아래와 같다.

"전입 신고할 때 주인에게 연락할 필요는 전혀 없고, 그냥 동사무소에 가서 하면 됩니다. 사무용으로 되어 있다고 해서 전입신고 안 되지 않습니다. 간혹 동사무소에서 '읭?' 하는 표정을 짓거나 '거기 가겐데요' 할 수도 있지만 실제 거기에 산다고 얘기하면 되고, 실사 나오면 사는 모습 보여주면 됩니다.

세금이 더 나오거나 말거나 하는 건 순전히 주인 사정이고요, 그걸 빌미로 보증금을 안 주거나 하면 '법대로' 하면 됩니다. 그걸 버틸 강단이 있느냐는 물론 별문제지만요. - 실제 업무용 오피스텔에 입주하면서 전입신고 하지 말라는 요청을 깔끔하게 무시하고 전입신고 하고 계약기간 동안 거주했던 비혼여성 세입자 드림."

인터뷰마다 확인했듯, 비혼여성 세입자들은 '비혼여성'이면서 '세입자'라는 이중 약자의 위치에서 고충을 겪고 있다. 인터뷰를 하는 내내 결국 찾고 싶었던 것도 이 문제들에 대한 답이었다.

그러니까 집주인의 탈세 때문에 억울하게 전입신고를 하지 못할 때, 우리가 당장 할 수 있는 일이 무엇이냐는 것이다. 주택임대차 관련 제도가 세입자 중심으로 개선되고 공공임대주택이 늘면 분명 세입자 살이가 나아지긴 할 것이다. 하지만 이 답들은 내일의 대안이다. 당장 오늘과 싸워야 하는 세입자에게는 오늘의 대안 또한 필요하다.

이런 고민 속에서 받은 한 통의 메일은 하윤의 억울함을 시원하게 날려주는 당장의 노하우를 담고 있었다. 제도를 변화시켜 나가는 동안, 하루하루의 생존을 위해서는 이런 노하우들이 절실한 법. 이번 기사에는 비혼여성 세입자 태영(가명·만 37세)의 사례를 통해 '17년차 세입자의 생존 노하우'를 독자들과 공유하려 한다.

'시끄러운' 세입자, 반상회를 조직하다

태영이 집주인과 처음 갈등을 겪은 것은 독립 후 두 번째 집에서였다. 보증금 500만 원에 월 20만 원짜리 원룸이었고, 기존 건물에 가건물을 한 칸 더 붙여서 만든 개조식 집이었다. 폭우가 쏟아지던 여름에는 기존 건물과 가건물 사이의 벽 틈으로 비가 들이쳐서 '자다 일어났는데 이불이 축축하고 방이 물바다'였던 사건도 겪었던 집이다.

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▲ 태영이 그린 나의 집 건물과 가벽 사이로 비가 들이쳐 자고 일어나니 방이 물바다였다
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"친구랑 같이 살았는데. 정말 둘이 딱 붙어서 자야 되는 넓이였거든요. 그렇게 좁은 덴데 한 달에 세금이 엄청 나오는 거예요. 한 층에만 9~10집이 사는 건물인데 계량기가 따로 있질 않고 층별로 있었어요. 계량기를 호수마다 따로 달려면 돈이 드니까 할 수 없다고 그냥 수용하라는 식이었어요.

그래서 전체 요금을 호수로 나눠서 낼 돈을 알려줬는데 내역을 안 알려주고 그냥 얼마라고 통보만 했어요. 근데 그 요금이 너무 비싼 게, 수도요금이 만 원 넘게 나왔거든요. 방 두 개짜리 지금 집도 수도요금이 그렇게는 안 나오는데, 그때가 1999년이니까 16년 전인데 둘이 누우면 꽉 차는 작은 방이었으니까 어이가 없는 돈이었죠."

원룸에 살아본 세입자들은 누구나 한 번쯤 관리비에 대한 억울함을 느껴본 적이 있을 것이다. 다른 인터뷰이였던 아름(가명·만 38세)도 원룸에 살면서 매달 내역도 불확실한 공과금으로 10여만 원을 내야 했던 사례를 호소했었다.

아름은 당시 가장 큰 소망이 '전기와 가스요금이 분리된 집으로 이사 가는 것'이라고 말했을 정도다. 그만큼 불투명한 관리비가 낳는 억울함은 크다. 안 그래도 부담스러운 월세를 내고 있는 상황에서 매달 내역이 불투명한 비싼 관리비까지 내다 보면 이유없이 월세를 더 내는 기분을 느끼게 되기 때문이다. 태영이 16년 전에 처한 상황도 바로 그런 상황이었다. 태영은 어떻게 대처했을까? 

"옆집에 알음알음 수소문을 해봤어요. 그랬더니 그 사람들이 자기들도 너무 비싸게 나온다고 그러는 거예요. 그래서 전단지를 만들어서 가가호호 붙이고 언제 몇 호로 모여주세요! 반상회를 조직한 거죠. 그렇게 모여서 너무 비싸다 어쩌다 한바탕 같이 이야기를 하고, 내가 한전에 한 번 알아볼게요, 내가 수도사업소에 알아볼게요.

막 대책회의를 하고, 옆집 아줌마랑 친해지고, 앞 집 언니랑 술 마시러 나가고(웃음). 집주인은 주모자를 잡는다고 수소문을 해서 우리를 따로 부르고, 우린 뭐 어쩌라고? 그러면서. 근데 알아보니까 요금 총액이 맞기는 맞았어요. 호수로 나누니까 우리가 내는 세금이 나오긴 하더라고요. 근데 그래도 이건 너무 비싸니까 여기 전기를 끌어다가 어디 다른데 쓰나, 수도가 뭐가 이상한 게 아닌 가 미심쩍기는 했지만, 어쨌든 확인은 한 거죠."

공과금 사건은 이렇게 의문 속에 일단락됐다. 하지만 반상회를 조직했던 저력은 이후에도 효과를 발휘했다. '여름 물바다' 사건이 일어났을 때 태영은 집주인에게 다시 항의했다. 공과금 사건을 통해 태영이 호락호락한 세입자가 아니라는 걸 느끼게 된 집주인은 태영을 더 넓은 다른 방으로 옮겨줬다. 그러다 태영이 결국 더 못 살겠으니 나가겠다고 했을 때도 집주인은 계약기간이 다 끝나지 않았지만 다음 세입자를 구하기 위한 중개수수료를 요구하지 않고 바로 보증금을 내줬다고 한다.

일반적으로 계약기간 중 이사를 할 때, 다음 세입자를 구하기 위한 중개수수료는 당연히 세입자가 내야 하는 것으로 알려져 있다. 하지만 사실 이런 경우에 대한 법적 기준은 정해져 있지 않다. 다만 판례는 찾아볼 수 있는데, 판례에 따르면 오히려 집주인이 중개수수료를 내야 한다. 법의 사각지대에서 세입자에게 불리한 관행이 굳어져온 것이다. 태영은 '시끄러운 세입자'가 되어 그 관행을 깼다.

판례(서울중앙지방법원 제9민사부 98년 7월 1일 선고, 97나55316 판결)

◆ 다툼의 쟁점
상가(점포)를 1년 기한으로 임차한 임차인이 영업부진으로 5개월 만에 나가겠다고 임대인에게 통지하였으나, 임대차 계약일로부터 9개월차 되는 시점에 새로운 임차인과 계약이 이루어졌는데, 이 때 임대보증금에서 중개수수료를 공제한 금액을 반환 받게 된 임차인이 임대인을 상대로 부당이득금 반환 청구의 소를 제기.

◆ 판결 요점
"중개수수료는 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없었다면 임대인이 부담해야 한다."
"임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약을 위해 중개수수료를 지불해야 하므로 전 임차인이 중개수수료를 지불해야 한다고 볼 수 없다."

"독한 집주인들을 거치면서 생존력이 쌓인 거죠"

사실 태영과 같은 일을 겪은 사람은 한 둘이 아니다. 하지만 대부분 '집주인에게 말해봤자 안 먹혀서', '실랑이 하느라 에너지 쏟는 게 싫어서' 그냥 참고 만다. 태영의 이야기를 들으면서 태영은 어떻게 그런 피로와 좌절감을 이기고 집주인과 정면돌파를 하게 됐는지 궁금했다.

"전 처음에는 집주인들한테 말도 못 꺼냈어요. 그 반상회 조직한 것도 사실 그때 같이 살았던 친구가 주도적으로 했던 거예요. 그때 나는 독립한 지 얼마 되지도 않았으니까 좀 무섭기도 하고 어리바리했거든요. 근데 나중에 혼자 살게 되면서 목소리를 안 내면 결국 내가 억울해진다는 걸 느낀 거죠.

집주인들은 아무것도 해주지도 않으면서 내 사생활은 쉽게 침해하곤 하니까요. 독한 집주인들을 한 명씩 거치면서 이런 마인드가 생긴 것 같아요. 처음에는 '이거 좀 고쳐주실 수 있어요?'라고 물었는데 나중에는 '(귀여운 목소리로) 수리는 일단 제가 하는데 원래 이거는 설비에 해당하는 거고 노후해서 고장난 거니까 수리비는 월세에서 빼고 부칠게요. 괜찮죠?'(웃음)라고 말했어요." 

세입자들이 많이 겪는 고충 중 하나가 집에서 문제가 생겼을 때 집주인이 수리 책임을 회피한다는 것이다. 태영은 이런 상황에서 어떻게 대처했는지 궁금했다. 질문을 던지자 태영은 그동안 겪었던 상식 밖의 집주인들에 대한 분노가 터져 나왔다.

"이사 갈 때 방충망에 작은 구멍이 두 개 뚫린 걸 보고는 방충망을 물어내라는 거예요. 그 방충망이 이사 올 때부터 그물망이 떠 있어서 아래가 뚫려 있었거든요. 그걸 제가 막아서 썼는데 이제 와서 구멍 두 개 뚫린 걸 보고는 물어내라는 거예요. 끝까지 안 주려고 했는데 집주인이 막판에 전세금 돌려주면서 그 방충망 교체한 비용을 떼고 입금을 해버리더라고요.

또 세면대 밑에 U관 있잖아요. 그게 녹이 슬어 있고 아래가 헐거워져서 물이 샜거든요. 그건 오래 쓰면 녹이 슬고 낡는 거잖아요. 난 당연히 집주인이 해줘야 된다고 생각했어요. 그래서 고쳐달라고 했더니 그런 건 소모품이니까 세입자가 알아서 하라는 거예요. 아니 그러면 소모품 아닌 게 뭐예요? 창문도, 벽도, 바닥도 닳는데 말이에요. 이사 올 때 장판이랑 벽지도 제가 새로 했는데, 집주인은 그 배수관 낡은 걸 안 고쳐주겠다는 거예요."

계약서에 특약을 넣을 수 있다

이런 집주인들을 거치면서 태영에게 생긴 노하우가 하나 있다. 계약서를 쓸 때 집수리에 대한 특약을 꼭 챙기는 것이다. 

"계약서 쓸 때 특약을 넣을 수 있어요. 집 설비 부분이 노후로 고장 나거나 그런 부분은 집주인이 부담하며 어쩌고 그런 조항을 요구해서. 구체적인 예를 다 쓸 수도 있어요. 내가 집세를 냄으로 인해 집주인에게는 수익이 생긴 거고, 그 전보다 나한테 올려받은 만큼 집주인 넌 뭘 해줄 건데? 이런 식으로 이야기할 수도 있는 거죠. 그래서 이번 집 계약할 때도 바닥이 너무 꺼진 데가 많다고 방 꺼진 데 보수 해달라고, 대신 도배 장판은 내가 하겠다고 특약을 넣었어요."

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▲ 계약서 계약서에는 특약을 쓰는 란이 있다. 집주인이 일방적으로 자신에게 유리한 특약사항을 넣어놓는 경우도 흔하니 꼼꼼히 살피고 세입자 입장의 특약도 챙겨 넣자.
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집수리를 어디까지 세입자가 하고 어디까지 집주인이 해야 하는지에 대해서도 법적인 기준은 없다. 하지만 판례 상(민법 제623조) 난방, 상·하수도, 전기시설 등 집의 주요 설비가 낡거나 고장이 나면 집주인이 수리를 하고, 세입자가 고의나 실수로 집의 주요 설비를 망가뜨린 경우나 전구 등 간단한 소모품 수리, 교체는 세입자가 하는 것을 권고한다. 그러니 살면서 생기는 소모적인 실랑이를 막으려면 태영의 경우처럼 계약서를 작성할 때 이 관행을 아예 특약으로 써놓는 것도 좋은 방법이 되겠다.

세입자는 '을'이 아니라 '계약당사자'

물론 특약을 넣을 수 있다는 걸 알아도, 막상 계약서를 쓰는 자리에서 특약을 요구하는 것은 쉽지 않다. 집세가 집주인의 마음먹기에 달려 있는 상황에서는 집주인은 결국 '갑'일 수밖에 없기 때문이다. 싹싹하게 굴면 집주인이 집세를 조금이라도 더 깎아줄지 모른다는 기대를 갖다보니 정색하고 특약을 요구할 수가 없다.

집주인이 '나이도 있는데 시집은 안 가냐'며 계약과 상관없는 훈수를 두더라도 정색할 수 없는 이유 역시 마찬가지이다. 여기에 부동산 중개인까지 합세해 '아가씨가 뭘 몰라서 그러나본데 좋게 좋게 하자'며 재촉하는 상황이라면 '내가 정말 너무 까탈스럽나?', '그래 그냥 좋은 게 좋은 거지'라는 마음이 들기 마련이다. 결국 세입자는 '을'일 수밖에 없는 상황. 태영은 그런 상황에서 이런 마인드 컨트롤을 한다고 한다.

"이건 그냥 계약 관계라고 생각해요. 7번째 집이 집주인의 갑질이 유독 심했어요. 쓰레기를 복도에 내놨다고 뭐라고 하고 암튼 온 건물을 휘젓고 다니는 느낌이었는데. 같이 살던 친구는 그래도 집주인이 전세금 안 올리면 좋겠다고 인사를 되게 열심히 하고 다녔거든요. 근데 그 집주인이 재계약할 때 전세금을 4천만 원을 올려달라고 했어요. 본질은 계약관계라는 걸, 그럴 때 느끼는 거죠."

특히 비혼여성 세입자들이 자주 겪는 상황, 세입자이면서 '나이 어린' 여성이라는 이중 약자 취급을 받는 상황에는 어떻게 대응해왔는지 물어보았다.

"집주인들이 아가씨 아가씨 하면서 살갑게 대하다가 어느 순간에 막 넘어 오는 걸 느낄 때가 있어요. 부동산에서도 어리니까 '니가 부동산을 뭐 잘 알겠어?' 그런 느낌을 받을 때가 있죠. 그럴 때 마음을 많이 쓰지 않는 편인 것 같아요. 기분 상한 거는 그렇게 말씀하시지 말라고 그냥 건조하게 돌려주고, 제 이익을 위주로 상황을 정리해서 생각해요.

'맞아요, 저 잘 모르니까 그냥 이거 해주시면 안되요?' 이렇게 애기 깡패처럼 엉기기도 하고(웃음). '아가씨들이 시집을 가야 되는데 시집도 안 가고 이렇게 집구하러 다니고 있으면 어떡해~' 그러면 (무뚝뚝한 목소리로) 그러게요. 그러고 그냥 내가 넣고 싶은 특약에 대해서 이야기해요. 이건 계약 관계고, 난 정당한 비용을 다 지불하고 있으니까 그냥 내 요구에 충실한 거예요."

생존 노하우가 필요 없는 사회를 바란다

태영이 들려준 생존기는 비혼여성 세입자들에게 속 시원한 무용담이기도 하고, 써먹어 볼 수 있는 노하우이기도 하다. 태영이 반상회를 조직했기 때문에 집주인이 태영을 함부로 대하지 못했던 것처럼, 이런 노하우들이 세입자들의 연대 속에 축적되면 세입자를 '을'로 대하는 문화도 달라질 수 있을 것이다.

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▲ <세입자 주거권 안내서> 한국여성민우회는 세입자가 자신의 주거권을 지키는데 필요한 세입자 살이 노하우와 임대차보호법 상식을 담은 <세입자 주거권 안내서>를 제작하고 있다.
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하지만 비혼여성 세입자들이 정말 바라는 건 이런 노하우 없이도 세입자살이가 가능한 사회이다. 인터뷰를 했던 새미(가명·만22세)는 이런 말을 했다.

"집 구할 때 제일 걱정한 건 바퀴벌레였거든요. 주인은 당연히 바퀴벌레가 없다고 했죠. 근데 살다보니 정말 많더라고요. 옆집 사람은 저보다 일찍 이사를 왔었는데 자기도 집주인한테 벌레 이야기 여러 번 해봤는데 답이 없다고 그러더라고요. 이런 게 그냥… 좀 서글픈 것 같아요. 내가 손해 보지 않으려면 집주인을 만날 때 이 사람이 나한테 뭘 숨기고 있지는 않을까 그러면서 샅샅이 보고 그래야 되는 게요."

새미의 말은 세입자라는 약자의 위치 때문에 타인의 저의를 늘 의심할 수 밖에 없는 상황에 대한 서글픔, 세상에 대해 항상 경계심을 갖고 살아야 하는 피로감을 담고 있었다. 사실 세입자들이 원하는 건 그런 경계나 의심이 필요 없는 사회이다. 그런 사회를 위해서는 무엇이 달라져야 할까. 남은 기사에서 이 질문에 대한 대답을 찾아보려 한다.

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