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▲  국토교통부가 6월 28일 월세대출 계획을 발표했다. 월세 대출은 세입자에게 부담스러운 현 월세를 유지해 주택가격을 유지하려는 정책이다. 월세대출은 금융소득자에게 새로운 이자 상품을 만들어주는 제도이다.(사진은 지난해 서울 마포구 상암동 거리에서 '월세 받으며 살자'는 한 모델하우스 홍보현수막.
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6월 28일 국토교통부가 하반기경제운영계획을 발표한 가운데, 주거분야 월세대출과 분양시 중도금 집단대출 규제가 눈에 띈다.

월세대출은 부부합산 연소득 5천만 원 이하 가구에 연2.5% 금리로 제공된다. 신규분양 주택에서 건설사의 중도금 집단대출을 규제하는 주택규모는 분양가 9억 이상이다. 현재 분양가가 9억 이상인 곳은 대부분 강남권으로, 현재 평당 5천만 원까지 오르고 있는 강남권 재건축 아파트 분양가의 과열을 막으려는 정책의지로 해석된다. 이렇게 정부는 금융을 매개로 정책방향을 시장에 제시한다.

참여정부(2003년2월~2008년 2월)가 들어서고 아파트 가격이 소위 '버블 세븐지역'을 중심으로 계속 상승했다. 노무현 대통령까지 나서서 '부동산불패 신화와 강남부동산불패 신화'에 도전했다. 보유세인 종합부동산세를 신설해 아파트가격상승을 막으려고 했으나 실패했다.

아파트 가격이 계속 오르자, 정부당국을 믿고 기다리던 실수요자들이 불안을 느끼면서 추격매수에 나섰다. 대출을 안고 가급적 큰 평형대를 수도권에 매입했다. 참여정부에서 주택가격이 오른 이유도 주택가격의 고삐를 쥔 것도 '금융'이었다.

고도성장기와 IMF 외환위기 때 금리가 연 10~20%대였는데, 참여정부 들어서면서 연 6%대로 낮아졌다. 투자자들이 '양도차익'을 노리고 대출을 받아 주택구입에 나서면서 아파트가격이 폭등한 것이다.

결국 참여정부가 주택대출을 규제하는 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 도입하면서 주택가격이 안정되었고, 2008년 금융위기가 도래하면서 주택가격이 하향 안정화되었다.

저금리 자본 주택으로 몰리면서 여러 부작용 낳아

현재 주택가격이 오르는 이유도 금융 때문이다.

세계경제가 침체됨에 따라 우리나라를 비롯한 세계 대부분의 나라들이 저금리정책을 사용하고 있다. 저금리를 이용해 기업혁신 및 신산업동력을 마련해서, 기업, 가계, 개인의 소득을 높여야 하는데, 이런 노력의 성과는 미흡하고, 오히려 저금리를 이용한 자본이 부동산, 특히 주택으로 몰리면서 주택가격인상 등 여러 부작용을 낳고 있다.

저금리 때문에 전세에서 월세로 전환속도가 빨라지는 것은 물론 전세가격은 폭등하고, 저금리를 이용해 상대적으로 고수익률이 나오는 주택에 투자해 수익률을 높이려는 투자자가 늘어나면서 주택가격이 상승하고 있다. 그리고 실수요자들도 깡통전세와 월세에 부담을 느껴 많은 대출금을 안고 매입하고 있다.

이러한 전월세 가격 및 주택가격 상승은  무주택 세입자에게 당장 큰 경제적 부담을 주고 있으며, 후세대에게도 큰 어둠을 드리우고 있다.

저금리의 순기능인 '투자-혁신-성장-소득상승'의 고리가 사라지고, 역기능인 '주택 가격인상 및 전월세 부담'이 현실화하면서 주택에 투자한 금융자산가와 임대사업자는 웃는 반면, 전월세 세입자와 자가 소유자(부채를 많이 안고 주택을 매입한)는 주거비 부담으로 불안 해 하고 있다.

현 정부 들어 주택정책은 대부분 금융을 매개로 한 정책이었다. 주택담보대출·전세대출에 이은 임대사업자에 저리대출(주택도시기금을 이용한 집주인 리모델링 주택 사업 등)은 물론 월세대출까지...

그러나 주택 실거주자들은 이러한 무리한 대출을 하면서 생활하고 싶지 않다. 주택의 실거주자들은 대출 없이 혹은 대출을 최소화하여 '소득대비 부담 가능한 금액으로 거주할 수 있는 자가 주택이나 전·월세주택'을 원하는 것이다.

정부주택정책의 본질과 한계 보여준 월세대출

현재 주택을 바라보는 정부나 국민의 생각에 대전환이 필요하다. 특히 정부는 지금처럼 금융시장의 흐름에 맞춰 주택을 상품으로 진열대에 내놓는 것으로 역할을 제한할 것이 아니라, 주택에 거주하는 사람(실거주자) 중심으로 그들에게 이익이 가는 방향에서 정책을 제시해야 한다.

금융시장의 저금리가 아니라, 실거주자들의 소득과 주거권에서 바라보아야한다. 주택을 금융자산가와 임대사업자의 눈에서 바라보는 '높은 수익률로서의 상품(물건)'이 아니라, 실거주자들이 부담 가능한 주거비로 거주할 수 있는 행복한 삶의 보금자리 관점에 서야한다.

그런 면에서 월세대출은 정부주택정책의 본질과 한계를 보여주고 있다. 월세 대출은 세입자에게 부담스러운 현 월세를 유지해 주택가격을 유지하려는 정책이다. 월세대출은 금융소득자에게 새로운 이자 상품을 만들어주는 제도이다.

월세세입자들은 월세대출이 아니라, 소득으로 감당할 수 있는 월세인하를 그리고 소득의 상승을 원하고 있으며, 장기적으로 거주할 수 있는 공공임대주택을 소망하고 있다. 정부에 금융시장을 중심으로 놓고 주택을 생각하는 것이 아니라, 주택에 거주하는 실거주자를 중심에 놓고 사고하기를 촉구한다.